En algunos casos, es posible aprobar una derrama sin necesidad de convocar una junta de propietarios. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esto solo puede hacerse en situaciones específicas y bajo ciertas circunstancias establecidas por la legislación vigente.
En primer lugar, es importante entender qué es una derrama. Una derrama es una cantidad de dinero que los propietarios de un edificio o comunidad de vecinos deben pagar para cubrir gastos extraordinarios, como reparaciones o mejoras en las áreas comunes. Tradicionalmente, la aprobación de una derrama requería la convocatoria de una junta de propietarios, donde se discutía y votaba sobre el asunto.
Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal establece que existen casos en los que se puede aprobar una derrama sin necesidad de convocar una junta de propietarios. Por ejemplo, si la derrama no supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el administrador de la comunidad puede aprobarla por sí mismo.
Además, también se puede aprobar una derrama sin junta si se trata de una situación urgente en la que no haya tiempo suficiente para convocar y celebrar una junta. Por ejemplo, si hay una avería grave en el edificio que debe ser reparada de inmediato, el administrador puede tomar la decisión de aprobar una derrama sin convocar una junta.
Sin embargo, en estos casos, es importante seguir ciertos pasos legales para garantizar la legitimidad de la decisión. Por ejemplo, el administrador debe notificar a todos los propietarios sobre la decisión tomada y sobre el importe de la derrama. Además, los propietarios tienen el derecho de impugnar la decisión y solicitar una junta extraordinaria para discutir y votar sobre la derrama.
Claves para aprobar una derrama
1. Comunicación efectiva: Es fundamental establecer una comunicación clara y transparente con todos los propietarios para informarles sobre la necesidad de realizar una derrama y los beneficios que conlleva. Esto incluye enviar cartas, correos electrónicos o realizar reuniones informativas.
2. Presentación de propuestas detalladas: Es importante proporcionar a los propietarios una propuesta detallada que explique el motivo de la derrama, los costos asociados, los plazos de pago y los beneficios que se obtendrán. Esto ayudará a generar confianza y comprensión entre los propietarios.
3. Establecer un plan de pagos flexible: Para facilitar la aprobación de la derrama, es recomendable ofrecer opciones de pagos flexibles, como plazos a largo plazo o pagos mensuales. Esto permitirá a los propietarios ajustar sus presupuestos y hacer frente a los costos de manera más cómoda.
4. Realizar un estudio de mercado: Antes de proponer una derrama, es importante realizar un estudio de mercado para determinar si los costos y beneficios propuestos son razonables y están en línea con el mercado. Esto ayudará a evitar resistencias por parte de los propietarios y a garantizar que la derrama sea justa y equitativa.
5. Obtener presupuestos comparativos: Es recomendable obtener varios presupuestos de diferentes proveedores antes de proponer una derrama. Esto permitirá evaluar las opciones disponibles y seleccionar la más adecuada en términos de calidad y precio. Además, contar con presupuestos comparativos ayudará a respaldar la necesidad de la derrama ante los propietarios.
6. Fomentar la participación de los propietarios: Es esencial promover la participación activa de los propietarios en el proceso de toma de decisiones. Esto puede lograrse a través de reuniones informativas, encuestas o incluso creando comités de propietarios. La participación de los propietarios aumentará la probabilidad de que la derrama sea aprobada, ya que se sentirán involucrados y partícipes de las decisiones.
7. Argumentar los beneficios: Es importante destacar los beneficios que se obtendrán al llevar a cabo la derrama. Esto puede incluir mejoras en la infraestructura del edificio, aumento del valor de las propiedades, ahorro de energía o mejora en la calidad de vida de los propietarios. Argumentar de manera convincente los beneficios ayudará a generar apoyo y aprobación.
Mayoria necesaria para aprobar derrama
La mayoría necesaria para aprobar una derrama es un tema importante en la toma de decisiones dentro de una comunidad de propietarios. Una derrama es un pago extraordinario que se realiza por parte de los propietarios para hacer frente a gastos comunes que no están contemplados en el presupuesto ordinario de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las decisiones que afecten a la comunidad de propietarios deben ser aprobadas por una mayoría determinada. En el caso de las derramas, esta mayoría necesaria puede variar dependiendo del tipo de gasto y su importe.
En primer lugar, es importante destacar que para aprobar una derrama se requiere la convocatoria previa de una junta de propietarios, en la cual se someterá a votación la propuesta de derrama. En esta junta, cada propietario tiene derecho a un voto, independientemente de la cuota de participación que le corresponda.
En general, se requiere una mayoría simple para aprobar una derrama. Esto significa que la propuesta será aprobada si obtiene más votos a favor que en contra. Sin embargo, existen casos en los que se requiere una mayoría cualificada.
Por ejemplo, si la derrama tiene por objeto realizar obras de mejora o reforma en elementos comunes, se requerirá una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios y cuotas de participación. Esto significa que, para que la derrama sea aprobada, deben votar a favor al menos tres quintas partes de los propietarios y que estos representen al menos tres quintas partes de las cuotas de participación.
En casos excepcionales, como las obras de conservación o accesibilidad que afecten a elementos comunes, se requerirá una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios y cuotas de participación. Además, si la derrama tiene por objeto la instalación de servicios comunes que mejoren la eficiencia energética o la sostenibilidad del edificio, se requerirá una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios y cuotas de participación.
Impugnación de derrama: ¿Cuándo es posible?
La impugnación de derrama es posible cuando un propietario considera que la decisión de realizar una derrama en una comunidad de propietarios es injusta o ilegal. Una derrama es una contribución económica que se realiza por parte de los propietarios de una comunidad para hacer frente a gastos extraordinarios o mejoras en el edificio o en las zonas comunes.
La impugnación de la derrama puede darse en diferentes situaciones, entre las cuales se destacan las siguientes:
1. Infracción de los requisitos legales: Si la convocatoria de la junta de propietarios no se ajusta a los requisitos legales establecidos, como la falta de notificación a todos los propietarios o la ausencia de un orden del día claro y detallado, se puede impugnar la derrama.
2. Decisiones adoptadas de forma irregular: Si durante la junta de propietarios se tomaron decisiones de forma arbitraria o sin seguir el procedimiento establecido, se puede impugnar la derrama. Esto incluye casos en los que se haya vulnerado el derecho de información y participación de los propietarios.
3. Falta de justificación de la derrama: Si los gastos para los cuales se solicita la derrama no están debidamente justificados o no se ha presentado un presupuesto detallado de los mismos, se puede impugnar la derrama.
4. Imposición de derramas desproporcionadas: Si la derrama impuesta a un propietario es desproporcionada en relación a su cuota de participación en los gastos comunes, se puede impugnar la derrama.
Es importante destacar que la impugnación de la derrama debe realizarse dentro de un plazo determinado, el cual puede variar según la legislación de cada país o la normativa de la comunidad de propietarios. Además, la impugnación debe presentarse por escrito y de forma fundamentada, es decir, se debe explicar claramente cuáles son los motivos por los cuales se considera injusta o ilegal la derrama.
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