Los gastos de hipoteca son los costos adicionales que se deben pagar al adquirir un préstamo para comprar una vivienda. Estos gastos pueden incluir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, los honorarios del notario, los gastos de registro de la propiedad, los honorarios de la gestoría y los gastos de tasación, entre otros.
En el caso específico del Banco Santander, una de las mayores entidades financieras en España, las implicaciones económicas de los gastos de hipoteca pueden ser significativas. El banco ha sido objeto de controversia y demandas por parte de los consumidores debido a su política de imputar una gran parte de estos gastos a los hipotecados.
En 2015, el Tribunal Supremo de España dictaminó que era abusiva la cláusula en los contratos hipotecarios que obligaba al cliente a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca. Esto incluía el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que es un impuesto estatal que grava la formalización de los documentos notariales.
Sin embargo, a pesar de esta sentencia, el Banco Santander continuó imputando estos gastos a sus clientes, alegando que la cláusula había sido negociada individualmente y que no era abusiva. Como resultado, numerosos clientes presentaron demandas contra el banco reclamando la devolución de estos gastos.
En 2018, el Tribunal Supremo volvió a pronunciarse sobre esta cuestión y estableció que el impuesto sobre actos jurídicos documentados debía ser asumido por el banco, no por el cliente. Esto supuso un gran revés para el Banco Santander y para otras entidades financieras que también habían aplicado esta política.
Las implicaciones económicas de estas decisiones judiciales para el Banco Santander son importantes. La entidad ha tenido que hacer frente a numerosas demandas y ha tenido que devolver miles de euros a los clientes que pagaron estos gastos de forma indebida. Además, estas sentencias han generado un precedente legal que ha llevado a un cambio en la forma en que se calculan y se imputan los gastos de hipoteca en España.
Gastos hipoteca: ¿quién los paga?
Los gastos de una hipoteca pueden ser asumidos tanto por el banco como por el cliente. En general, los gastos de constitución de la hipoteca son responsabilidad del cliente. Estos gastos suelen incluir la tasación del inmueble, los honorarios de la notaría, el registro de la propiedad y los impuestos correspondientes.
1. Tasación del inmueble: Este gasto consiste en la valoración económica del inmueble que se va a hipotecar. Generalmente, el banco exige una tasación realizada por una empresa homologada antes de conceder la hipoteca. El coste de la tasación es asumido por el cliente.
2. Honorarios de la notaría: Para formalizar la escritura de la hipoteca, es necesario acudir a una notaría. Los honorarios del notario por la redacción y firma de la escritura son responsabilidad del cliente. Estos honorarios suelen estar regulados por el Colegio Notarial y pueden variar según el importe de la hipoteca.
3. Registro de la propiedad: Una vez firmada la escritura de la hipoteca, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad correspondiente. Los gastos de inscripción de la hipoteca son pagados por el cliente y varían según el importe de la hipoteca.
4. Impuestos: Al constituir una hipoteca, se deben pagar ciertos impuestos. El principal impuesto a pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava la formalización de escrituras públicas, como las hipotecas. La responsabilidad de pagar este impuesto puede variar según la comunidad autónoma y la jurisprudencia vigente. En algunos casos, los tribunales han determinado que este impuesto debe ser asumido por el banco.
Además de estos gastos de constitución, existen otros gastos asociados a la hipoteca que también son responsabilidad del cliente. Estos gastos incluyen los seguros vinculados a la hipoteca, como el seguro de vida o el seguro de hogar, así como posibles comisiones por amortización anticipada o subrogación de la hipoteca.
Reclamación de gastos de hipoteca: ¿Cuáles son recuperables?
La reclamación de gastos de hipoteca se ha convertido en un tema muy recurrente en los últimos años. Muchos consumidores se han dado cuenta de que han pagado una serie de gastos que, en teoría, corresponden a la entidad bancaria. Afortunadamente, es posible recuperar algunos de estos gastos a través de una reclamación.
A continuación, se detallan los gastos de hipoteca que son recuperables:
1. Gastos de notaría: Los gastos notariales son aquellos asociados a la escritura de la hipoteca. Estos gastos, como los honorarios del notario y los aranceles notariales, pueden ser reclamados y recuperados.
2. Gastos de gestoría: La gestoría es la encargada de tramitar todos los documentos relacionados con la hipoteca. Los gastos de gestoría, como los honorarios y los aranceles, también son recuperables.
3. Gastos de registro de la propiedad: El registro de la propiedad es el encargado de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Los gastos asociados a este trámite, como los honorarios del registrador y los aranceles registrales, pueden ser reclamados.
4. Gastos de tasación: La tasación es un requisito obligatorio para la concesión de la hipoteca. Los gastos de tasación, como los honorarios del tasador, también son recuperables.
5. Gastos de comisión de apertura: La comisión de apertura es un porcentaje que algunas entidades bancarias cobran al inicio de la hipoteca. En muchos casos, esta comisión es abusiva y puede ser reclamada y recuperada.
Es importante tener en cuenta que la recuperación de estos gastos dependerá de diversos factores, como la fecha de contratación de la hipoteca y las cláusulas incluidas en el contrato. Además, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario para llevar a cabo la reclamación de manera efectiva.
Responsabilidad de los gastos de hipoteca
La responsabilidad de los gastos de hipoteca recae generalmente en el titular de la hipoteca, es decir, en la persona o personas que solicitan el préstamo para la adquisición de una vivienda. Estos gastos pueden ser tanto los gastos de constitución de la hipoteca como los gastos asociados a la misma.
1. Gastos de constitución de la hipoteca:
– Tasación de la vivienda: Este es un gasto necesario para determinar el valor de la vivienda y establecer el importe máximo del préstamo hipotecario.
– Notaría: La escritura de la hipoteca debe ser firmada ante notario, lo cual implica el pago de sus honorarios.
– Registro de la Propiedad: Una vez firmada la escritura de hipoteca, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad, lo cual tiene un coste.
– Gestoría: En algunos casos, se contrata una gestoría para llevar a cabo los trámites administrativos relacionados con la hipoteca, lo cual implica un gasto adicional.
2. Gastos asociados a la hipoteca:
– Seguro de vida: Muchas entidades bancarias exigen la contratación de un seguro de vida como requisito para otorgar el préstamo hipotecario.
– Seguro de hogar: También es común que se exija la contratación de un seguro de hogar para proteger la vivienda ante posibles daños.
– Impuestos: Dependiendo de la legislación vigente en cada país, puede haber impuestos asociados a la constitución de una hipoteca, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Es importante tener en cuenta que estos gastos pueden variar dependiendo del país y de la entidad bancaria con la que se contrate la hipoteca. Por lo tanto, es fundamental leer detenidamente el contrato y consultar con un experto en finanzas antes de firmar cualquier acuerdo hipotecario.
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