Cuando una persona decide adquirir una vivienda mediante la subrogación de una hipoteca con el promotor, es importante tener en cuenta los gastos asociados a este proceso. En algunos casos, es posible que se puedan reclamar ciertos gastos al promotor, lo que se conoce como devolución de gastos de hipoteca en subrogación con promotor.
En primer lugar, es necesario entender qué se considera gastos de hipoteca en subrogación. Estos gastos pueden incluir los honorarios de los notarios, los registradores de la propiedad, los impuestos asociados a la escritura de la hipoteca, los gastos de gestoría y los gastos de tasación de la vivienda, entre otros.
En España, la jurisprudencia ha establecido que algunos de estos gastos pueden ser considerados abusivos si se imponen de forma unilateral al consumidor. En este sentido, el Tribunal Supremo ha determinado que el promotor, al ser el beneficiario principal de la subrogación hipotecaria, debe asumir ciertos gastos.
Una sentencia del Tribunal Supremo de 2015 estableció que el promotor es responsable de los gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados. Esto significa que si un consumidor decide subrogar una hipoteca con el promotor, estos gastos deberían ser asumidos por el promotor y no por el consumidor.
No obstante, es importante tener en cuenta que cada caso puede ser diferente y que la devolución de estos gastos dependerá de las circunstancias específicas del contrato de subrogación hipotecaria. Por ello, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar si se pueden reclamar estos gastos al promotor.
Responsabilidad de los gastos en subrogación hipotecaria
La responsabilidad de los gastos en subrogación hipotecaria corresponde a las partes involucradas en el proceso, es decir, al banco o entidad financiera que otorga el préstamo hipotecario y al cliente o titular de la hipoteca.
En primer lugar, es importante tener en cuenta que la subrogación hipotecaria consiste en trasladar un préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra, ya sea para obtener mejores condiciones o para cambiar el tipo de interés.
En cuanto a los gastos de subrogación hipotecaria, estos pueden variar dependiendo de diversos factores:
1. Gastos de notaría: En la subrogación hipotecaria, es necesario realizar una escritura notarial para formalizar el cambio de entidad financiera. Los gastos de notaría suelen ser asumidos por el cliente, aunque en algunos casos la entidad financiera puede hacerse cargo de una parte o de la totalidad de estos gastos.
2. Gastos de registro de la propiedad: Al igual que en el caso de la notaría, los gastos de registro de la propiedad suelen ser responsabilidad del cliente. Estos gastos se generan al inscribir el cambio de entidad financiera en el registro de la propiedad.
3. Gastos de gestoría: La contratación de una gestoría para llevar a cabo los trámites de subrogación hipotecaria también puede generar gastos. En general, estos gastos suelen ser asumidos por el cliente.
4. Comisiones de cancelación: En algunos casos, la entidad financiera original puede aplicar una comisión por cancelación anticipada del préstamo hipotecario. Esta comisión puede ser asumida por el cliente o por la nueva entidad financiera, dependiendo de las condiciones pactadas en el contrato de subrogación.
5. Comisiones de apertura: En el caso de la entidad financiera que concede el nuevo préstamo hipotecario, es posible que se apliquen comisiones de apertura. Estas comisiones suelen ser negociables y pueden ser asumidas por el cliente o incluidas en el nuevo préstamo.
Solicita al banco devolución de gastos de hipoteca
Si has adquirido una vivienda a través de un préstamo hipotecario, es posible que hayas tenido que asumir una serie de gastos relacionados con la formalización del contrato. Sin embargo, en algunos casos, estos gastos pueden ser considerados abusivos y, por lo tanto, podrías solicitar al banco la devolución de los mismos.
¿Qué gastos de hipoteca puedes reclamar?
Entre los gastos que podrías reclamar se encuentran:
1. Gastos de notaría: son los honorarios que cobra el notario por la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario.
2. Gastos de registro de la propiedad: se refieren a los costos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
3. Gastos de gestoría: son los honorarios que cobra la gestoría por realizar los trámites relacionados con la hipoteca.
4. Gastos de tasación: se trata del costo de la tasación del inmueble que el banco exige para concederte la hipoteca.
5. Gastos de impuestos: incluyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
¿Cómo solicitar la devolución de los gastos de hipoteca?
1. Recopila toda la documentación relacionada con la hipoteca, como las facturas de los gastos pagados y el contrato de préstamo.
2. Redacta una carta dirigida al banco en la que expliques detalladamente los gastos que consideras abusivos y solicites la devolución de los mismos. Asegúrate de incluir tus datos personales, el número de la hipoteca y cualquier otra información relevante.
3. Adjunta a la carta todas las facturas y documentos que respalden tu reclamación.
4. Envía la carta por correo certificado con acuse de recibo y conserva una copia de la misma para futuras referencias.
5. Espera la respuesta del banco. En caso de que rechacen tu solicitud, puedes considerar la posibilidad de presentar una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o recurrir a los tribunales.
Recuerda que cada caso es único y que la viabilidad de tu reclamación dependerá de diversos factores, como la legislación vigente en tu país y las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario. Por ello, es recomendable buscar asesoramiento legal especializado antes de iniciar cualquier proceso de reclamación.
Plazo límite de devolución de gastos de hipoteca por el banco
El plazo límite de devolución de gastos de hipoteca por el banco es un tema importante a tener en cuenta para aquellos que han asumido estos gastos al momento de contratar una hipoteca. Este plazo se refiere al tiempo máximo que tiene el banco para reembolsar al cliente los gastos que éste ha pagado de su propio bolsillo.
Es importante destacar que los gastos de hipoteca pueden incluir una serie de conceptos como los gastos de notaría, los gastos de registro de la propiedad, los gastos de gestoría, los gastos de tasación, entre otros. Estos gastos suelen ser asumidos por el cliente al formalizar la hipoteca, pero en algunos casos, y dependiendo de la legislación vigente, el banco puede estar obligado a devolverlos.
El plazo límite para la devolución de estos gastos varía según la normativa vigente en cada país y puede situarse entre los 5 y los 15 años. Es importante tener en cuenta que este plazo comienza a contar desde la fecha de formalización de la hipoteca y no desde el momento en que se solicita la devolución.
En algunos casos, es necesario que el cliente presente una reclamación formal al banco para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca. Esta reclamación generalmente debe incluir una serie de documentos que demuestren que el cliente ha asumido estos gastos y que cumple con los requisitos establecidos por la legislación vigente para obtener la devolución.
Es recomendable que los clientes estén informados sobre el plazo límite de devolución de gastos de hipoteca por el banco y que se mantengan actualizados sobre los cambios en la normativa que puedan afectar a este plazo. Esto les permitirá tomar decisiones informadas y reclamar sus derechos en caso de que corresponda.
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